Fizibilite Raporu Nedir? Örnek Bir Dükkân Raporunun 10 Bölümü

Fizibilite raporu ne işe yarar?

Dükkân açmak, kâğıt üzerinde ucuz, kasada pahalı bir denemedir. Fizibilite raporu bu denemeyi önceden yapmanızı sağlar: aynı sorular, hâlâ yatırım yapmadan.

Bir raporun on bölümü

Örnek raporumuz on bölümden oluşuyor. İlk bölümlerin çoğu yeri ölçer, finansal bölüm işi ölçer, son bölümler ikisini karara bağlar. Giriş yapmadan örnek raporu açıp her bölümü kendiniz görebilirsiniz; içindeki veriler temsilidir.

Finansal bölüm adım adım: eczane örneği

Finansal bölümün çekirdeği başabaş hesabıdır: dükkân sıfıra gelmek için ne kadar satmalı? 100 metrekarelik, iki personelli bir eczane için dört adımda:

1. 1

   Aylık sabit gideri bul

   Kira 38.000 TL + personel 96.000 TL + diğer 18.000 TL

   152.000 TL

2. 2

   Her 100 TL cirodan kalanı bul

   Brüt marj %22, stok fire payı %1,5 düşülür

   20,5 TL

3. 3

   Başabaş cirosunu hesapla

   152.000 TL ÷ 0,205

   ~741.000 TL/ay

4. 4

   Günlük işe çevir

   Aylık ciro ÷ 30 gün ÷ reçete başı ~807 TL

   ~31 reçete/gün

Sonuç: dükkân her gün yaklaşık 31 reçete karşılamazsa zarar yazar. Bu rakamda sahip eczacının kendi maaşı yok; onu da düşünmeniz gerekir. Kalemlerin her birini ve il il farkları eczane açma maliyeti yazımızda açtık. Aynı hesabın kafe için yapılmış hâli kafe maliyeti yazımızda.

Bu hesabın iyi yanı, tek bir sayıya inmesi: “günde 31 reçete” bir bölgenin taşıyıp taşımayacağını demografi, rekabet ve mobilite bölümleriyle sınayabileceğiniz somut bir hedeftir. Yani finansal bölüm soruyu sorar, yer bölümleri cevap verir.

Başabaştan sonraki soru geri dönüş süresidir: yatırım, aylık net kâra bölünür. Aynı eczane günde 50 reçetede ayda yaklaşık 96 bin TL, 80 reçetede yaklaşık 245 bin TL net bırakıyor. Başabaşın hemen üstünde kâr küçük kaldığı için geri dönüş uzar; iyi bir rapor bu yüzden tek bir ciro değil, birkaç doluluk senaryosu gösterir.

Kendi fizibilitenizi beş adımda hazırlayın

Rapor almadan da aynı mantıkla ilerleyebilirsiniz. Sıra önemli: önce müşteri, sonra rakip, en son para.

1. 1. Müşterinizin kim olduğunu yazın

   Size orada oturanlar mı gelecek, gün içinde oradan geçenler mi? Bu soru sonucu değiştirir. İstanbul’da oturan nüfusa göre en boş ilçe Esenler çıkıyor, gündüz akışına göre en fırsatlı ilçe Güngören. İki sıralamanın ilk sekizinde yalnız iki ilçe ortak. Ayrıntısı İstanbul kafe haritamızda.

2. 2. Rakipleri mesafesiyle sayın

   İlçedeki toplam rakip sayısı yetmez, yakınlık önemli. İzmir’de büyük bir hastaneye 250 metreden yakın eczanenin hemen çevresinde ortalama 3,71 rakip var. İki kilometre ötede bu sayı 1,01. Hastane etkisi yazımızda kalabalık kapının neden payı böldüğünü anlattık.

3. 3. Giderleri yazın, kirayı sınayın

   Kira, personel ve diğer sabit giderleri alt alta yazın. Kira için cebe atılacak kural: brüt kârınızın üçte birini geçmesin. Geçiyorsa dükkân ne kadar güzel olursa olsun rakamlar tutmaz.

4. 4. Başabaşı tek sayıya indirin

   Yukarıdaki eczane örneğindeki gibi sabit gideri marja bölün, sonra günlük müşteriye çevirin. “Günde kaç kişi gelmeli?” sorusunun cevabı, sahada doğrulayacağınız hedef olur.

5. 5. Yeri farklı saatlerde ziyaret edin

   Sabah, öğle ve akşam; hafta içi ve hafta sonu gidin. Rakiplerin ne kadar dolu olduğuna, yaya akışının hangi kaldırımdan geçtiğine bakın. Raporun saha listesi bölümü bu ziyaret için hazırlanmış bir kontrol listesidir.

Rakamlar tutmuyorsa iki seçeneğiniz var: aynı işi başka bir yerde denemek ya da aynı yerde başka bir işi. İkincisi için 23 işin sermayesini, rekabetini ve marjını iş fikirleri yazımızda yan yana koyduk.

Fizibilitede en sık yapılan beş hata

İyi bir fizibilite raporunu nasıl anlarsınız?

Elinize kimin hazırladığı bir rapor geçerse geçsin, şu beş soruyu sorun. Cevabı “hayır” olan her madde, raporun size değil kendine güvendiği yerdir.

• Varsayımlar açık mı? Ortalama sepet, marj, kira ve personel rakamları yazıyor mu, kendi rakamlarınızla değiştirebiliyor musunuz?
• Tek bir noktayı mı ölçüyor? İl ya da ilçe ortalamasıyla yazılmış rapor, kiralayacağınız dükkânın sokağını anlatmaz.
• Başabaş tek sayıya iniyor mu? “Günde kaç müşteri?” sorusunun cevabı yoksa, sahada neyi doğrulayacağınızı da bilemezsiniz.
• Kötü senaryo var mı? Yalnız iyimser ciroyu gösteren rapor eksiktir. Düşük doluluk senaryosunda ne kadar zarar ettiğinizi de görmelisiniz.
• Rakipler adıyla ve mesafesiyle mi sayılmış? “Bölgede rekabet orta” gibi genel bir cümle, rakip sayımı değildir.

Fizibilite mi, iş planı mı?

İkisi karıştırılır ama farklı sorulara cevap verir. Fizibilite “bunu yapmalı mıyım?” der; iş planı “nasıl yapacağım?” der. Sıra genellikle önce fizibilite, karar olumluysa iş planıdır. Bu yazı birincisi hakkında: bir yerin ve işin tutup tutmayacağını rakamla sınamak.

Sık sorulanlar

Bu konuyu tamamlayan yazılar