Yanlış soru: “kira ciromun yüzde kaçı?”
Dükkân bakan herkesin kafasında bir oran vardır: kira ciromun %10’unu geçmesin. Bu kural bir yerden geliyor, ama geldiği yer sizin sektörünüz olmayabilir. Çünkü kirayı ödeyen şey ciro değil, brüt kârdır — yani cironun maldan/malzemeden arta kalan kısmı.
Bir örnek her şeyi anlatır. Büfede kasaya giren 100 TL’nin yaklaşık 83 TL’si zaten aldığınız malın parasıdır; size 17 TL kalır. Güzellik merkezinde ise aynı 100 TL’nin 72 TL’si size kalır. Aynı “%10 kira” büfecinin elindekinin yarısından fazlasını, güzellik salonunun ise yedide birini götürür. İki işletmeci de aynı oranı ödüyor, biri batıyor.
13 sektörün kira tavanı
Her sektörün kendi maliyet modelini alıp şu soruyu sorduk: kira kaç liraya çıkarsa bu işletmenin kârı tam olarak sıfırlanır? O tutarın ciroya oranı, aşağıdaki tavan sütunu. Tavan ödenebilir kira değil, ödendiğinde hiçbir şey kazanmadığınız kiradır; sağlıklı aralık her zaman onun altındadır.
| Sektör | Brüt marj | Tavan | Sağlıklı aralık | Tolerans |
|---|---|---|---|---|
| Büfe | %17 | %4,2 | %2–3 | kritik |
| Bakkal / market | %25 | %14,9 | %5–7 | dar |
| Kırtasiye | %38 | %15,5 | %5–8 | dar |
| Kuruyemişçi | %35 | %16,9 | %5–8 | dar |
| Pet shop | %35 | %17,7 | %6–9 | orta |
| Fırın | %50 | %18,7 | %8–9 | orta |
| Restoran | %60 | %19,4 | %9–10 | orta |
| Güzellik merkezi | %72 | %19,6 | %8–10 | orta |
| Kafe | %62 | %20,1 | %8–10 | orta |
| Telefon tamir | %55 | %22,3 | %8–11 | rahat |
| Kuru temizleme | %55 | %22,7 | %7–11 | rahat |
| Çiçekçi | %50 | %23 | %7–11 | rahat |
| Giyim mağazası | %50 | %23,2 | %10–12 | rahat |
Tablo brüt marja göre sıralı ve sıralama tesadüf değil: marj yükseldikçe tavan da yükseliyor. İki grubun ortalaması arasındaki fark çarpıcı — marjı %35’in üzerindeki işlerde tavan ortalama %19,9, altındakilerde %9,6.
Cebe atılacak kural: marjınızın üçte biri
Tabloyu ezberlemenize gerek yok. Pratikte işe yarayan basit bir eşik var:
Kira, brüt kârınızın üçte birini geçmesin.Brüt marjınız %60 ise ciroya oranla kabaca %20 tavanınız, %8–10 sağlıklı bandınızdır. Marjınız %25 ise tavan %8’e iner ve güvenli bant %5–7’ye sıkışır. Kendi marjınızı bilmiyorsanız, kira pazarlığına oturmadan önce hesaplayın: bu yazıdaki bütün rakamlar oradan türüyor.
Neden üçte bir? Çünkü brüt kâr yalnız kirayı değil, personeli, faturaları ve nihayet sizin kârınızı da ödemek zorunda. Kira o pastanın üçte birini geçtiğinde geriye kalan iki dilim personel ve faturaya yetmiyor — ve kâr diye bir şey kalmıyor.
“Biraz daha işlek yer” kaça mal olur?
Kira pazarlığının asıl kararı budur: daha pahalı ama daha işlek dükkâna geçmek. Bunu hisle değil, tek bir soruyla çözebilirsiniz. Aylık 10 bin TL fazla kira, sizin sektörünüzde günde kaç ek müşteri demek?
| Sektör | Ortalama sepet | +10.000 TL kira = |
|---|---|---|
| Büfe | 120 TL | +18,5 müşteri/gün |
| Kırtasiye | 80 TL | +11,9 müşteri/gün |
| Bakkal / market | 180 TL | +8,4 müşteri/gün |
| Fırın | 90 TL | +8,1 müşteri/gün |
| Kafe | 170 TL | +3,9 müşteri/gün |
| Restoran | 340 TL | +2,1 müşteri/gün |
| Giyim mağazası | 850 TL | +0,9 müşteri/gün |
Aradaki uçurumu görüyor musunuz? Giyimde 850 TL’lik sepet sayesinde günde bir kişi bile fazla gelmesi 10 bin TL kirayı karşılıyor; büfede aynı kira için günde 18,5 kişi gerekiyor. Bu yüzden cadde vitrini giyimcinin işine yarar, büfecinin belini büker.
En pahalı hata: kirayı imzalarken ciroyu bilmemek
Kira, kötü ay diye küçülmeyen tek büyük kalemdir. Sezon tutmadığında personeli azaltabilir, stoku kısabilirsiniz; kira her ayın birinde aynı gelir. Bu yüzden yanlış kira tek seferlik bir hata değil, her ay tekrarlayan bir hatadır.
Dikkat edin: bu yazıdaki bütün oranların paydası ciro. Yani kira kararı, aslında bir ciro tahmini kararıdır. Kirayı imzalarken elinizde o noktanın ciro tahmini yoksa, oranı neye böleceğinizi de bilmiyorsunuz demektir. Kalem kalem maliyet tarafını kafe maliyet rehberimizde açmıştık; düşük rekabetin neden tek başına ciro garantisi olmadığını ise “rakipsiz bölge” yanılgısında anlatmıştık.
Kira sözleşmesini imzalamadan önce ciroyu ölçün
Gözünüze kestirdiğiniz dükkânı haritada işaretleyin; o noktanın tahmini müşteri potansiyelini ve ciro aralığını görün, kirayı ona göre pazarlık edin.
Ücretsiz Analiz EtMeraklısına: bu oranlar nasıl hesaplandı?
- Her sektör için fizibilite modelimizin 2026 varsayımları kullanıldı: ortalama sepet, brüt marj, değişken gider yüzdesi, personel maliyeti ve metrekare kuralları.
- Tavan, kârın sıfıra düştüğü kiranın aylık ciroya oranıdır: brüt kârdan personel, sabit gider ve değişken giderler düşüldükten sonra kiraya kalan tutar.
- Sektörler olgun işletme hacminde karşılaştırıldı: net kârın ciroya oranının %10’a ulaştığı ilk müşteri hacmi. Yeni açılan işletmede kira payı doğal olarak daha yüksektir.
- Kira tutarları bir il ortalaması üzerinden, sektörün konum ihtiyacına göre ayarlanan ticari çarpanla türetildi (ara-sokak işi ile cadde vitrini aynı kirayı ödemez). Oranlar il-bağımsızdır; mutlak tutarlar ile değişir.
- Brüt marj ile tavan arasındaki ilişki 13 sektörde 0,76 korelasyon verdi — “tavanı marj belirler” ifadesi buradan geliyor.
- Enflasyon ortamında mutlak tutarlar eskir; oranlar kalıcıdır. Yazı yılda bir güncellenir.
Sık sorulanlar
Kira ciromun %10’unu geçmesin kuralı doğru mu?
Yarı yarıya. Bu kural yüksek brüt marjlı işlerden (kafe, restoran, giyim) türemiş bir genellemedir ve oralarda makul çalışır. Düşük marjlı işlerde ise tehlikeli biçimde yanlıştır: büfede kira ciroya oranla %5’e çıktığında işletme zaten zarardadır, çünkü kasaya giren 100 TL’nin yalnız 15 TL’si sabit giderleri ödemek için kalır. Doğru soru “kira ciromun yüzde kaçı?” değil, “kira, brüt kârımın yüzde kaçı?” sorusudur.
Tavan oranını neye göre hesapladınız?
Her sektörün kendi maliyet modelini alıp kârın tam olarak sıfıra düştüğü kira tutarını bulduk; bu tutarın aylık ciroya oranı o sektörün tavanı. Tavan, ödeyebileceğiniz kira değil, ödediğinizde hiçbir şey kazanmadığınız kiradır. Bu yüzden yazıdaki “sağlıklı aralık” sütunu tavanın belirgin biçimde altındadır — aradaki fark sizin kâr payınızdır.
Kiram tavanın üstünde çıktı, dükkânı bırakmalı mıyım?
Şart değil; önce hangi tarafın oynayabileceğine bakın. Üç kaldıraç var: ciroyu artırmak (aynı kira, daha çok müşteri), sepeti büyütmek (aynı müşteri, daha yüksek fiş) ve metrekareyi küçültmek. Üçü de olmuyorsa kira pazarlığı ya da taşınma gerçekten masadadır. Kritik nokta şu: kira sabit giderdir, kötü ay diye küçülmez — bu yüzden yanlış kira, kötü sezonda değil, her ay zarar yazdırır.
İşlek caddeye çıkmak pahalı kirayı hak eder mi?
Yalnızca ek kira kadar ek müşteri getiriyorsa. Bunu ölçmenin pratik yolu şu: aylık 10 bin TL fazla kira, sizin sektörünüzde günde kaç ek müşteri demek? Kafede yaklaşık 4 kişi, büfede 18,5 kişi. O vitrinin gerçekten günde 18 kişi fazla getirip getirmeyeceği tahminle değil, o noktanın yaya trafiğine bakarak cevaplanır.
Bu konuyu tamamlayan yazılar
İzmir Alım Gücü Haritası: Hangi İş Hangi İlçeye?
Buca İzmir’in en kalabalık ilçesi ama alım gücünde 12. sırada. Nüfusla refahın ayrıştığı 30 ilçeyi ölçtük: güzellik salonu alım gücüne sıkı bağlı, market ise tam tersi.
6 dkOkuİzmir Her Sabah Taşınıyor: Gündüz Dolan ve Boşalan İlçeler
Karabağlar İzmir’in en kalabalık ikinci ilçesi, ama bu sadece geceleri doğru. 30 ilçenin gündüz-gece makasını çıkardık: gerçek yatak kentleri ve gündüz mıknatısları.
6 dkOku“Burada Hiç Rakip Yok”: Esnafın En Pahalı Yanılgısı
Kiraz’da kafe yoğunluğu il ortalamasının üçte biri ve kimse açmıyor. Rakipsiz bölgeyi fırsattan ayıran 4 soruluk tuzak testi.
5 dkOkuBu yazı karar destek amaçlıdır; yatırım tavsiyesi değildir. Oranlar model varsayımlarından türetilmiştir ve işletmenizin gerçek marjına, konumuna ve pazarlığına göre değişir; kendi işletme planınızı güncel rakamlarla doğrulayın.